La Loi

Les compagnies de cautionnement, les entrepreneurs, les sous-traitants, les fournisseurs et les donneurs d’ouvrage publics en Ontario sont maintenant familiers avec la Loi 142 et des améliorations que la nouvelle mesure apportera à l’industrie de la construction une fois qu’elle sera effective.  Voici un résumé des principales caractéristiques de la nouvelle Loi Construction Act of Ontario qui apportera, nous l’espérons, une compréhension un peu plus exhaustive de ses clauses et de ses objectifs.

Paiements rapides :

La pierre angulaire de la nouvelle Loi sera l’introduction du premier régime de paiements rapides pour l’industrie de la construction.  La nouvelle loi prévoit des délais minimum obligatoires pour le paiement du haut vers le bas de la pyramide de construction, le propriétaire étant désormais tenu de payer l’entrepreneur dans les 28 jours suivant la réception d’une « facture adéquate ».  Si le donneur d’ouvrage conteste une facture adéquate, celui-ci doit faire parvenir un avis de non-paiement à l’entrepreneur dans les 14 jours de la réception de celle-ci.

Par ailleurs, un entrepreneur qui reçoit un paiement suite à une facture adéquate, doit payer les sous-traitants inclus dans cette facture dans les 7 jours après la réception du paiement du donneur d’ouvrage.

Arbitrages intérimaires :

Les clauses de la Loi relatives aux paiements rapides sont supportées par un système robuste de règlements rapides des différends sous la forme de décisions provisoires pendant l’exécution du projet. Les dispositions d’arbitrages intérimaires ont des délais stricts afin d’assurer des résolutions rapides de conflits qui requièrent un arbitre pour rédiger une solution écrite, avec les raisons, dans les 30 jours après avoir reçu les documents de la partie qui a demandé une décision.  La solution est à titre provisoire et signifie que toutes les parties peuvent amener la cause devant les tribunaux une fois que le projet a été complété.

Mises à jour et améliorations :

En plus des nouvelles améliorations de paiements rapides et de l’arbitrage rapide des différends, la loi améliore et met à jour plusieurs des dispositions définitivement obsolètes de l’ancienne loi; la plupart n’ont d’ailleurs pas été changées depuis 1983.  Les améliorations les plus notables se retrouvent dans le traitement des privilèges de construction, des retenues et des fonds en fiducie.

Les nouvelles clauses relatives aux privilèges se retrouvent à la Partie III de la Loi 142 qui augmentent maintenant la date limite pour la préservation des privilèges jusqu’à 60 jours de la date imputable (45 jours actuellement).  L’achèvement d’un privilège doit être complété dans les 90 jours de la dernière date possible à laquelle il aurait pu être conservé (prolongé de 45 jours en vertu de la loi actuelle).  Ces délais plus longs ont pour but de fournir une marge de manœuvre supplémentaire aux parties pour résoudre les conflits avant de prendre un privilège et également encourager un règlement à la place d’un litige.

La Loi propose également une sécurité additionnelle concernant les retenues de paiements qui peuvent être effectuées sur une base annuelle ou selon des phases ou portions déterminées par les parties afin de refléter la nature long terme de plusieurs projets de construction modernes.  De façon plus importante, l’ancienne Loi n’exigeait pas que la retenue soit payée lorsque tous les privilèges qui pouvaient être réclamés étaient expirés ou libérés.  La Loi exige maintenant le paiement de la retenue, à moins qu’un avis de non-paiement ne soit remis indiquant le motif du défaut de paiement; la question est alors retournée au processus d’arbitrage.

D’un point de vue cautionnement, il est important de noter que la retenue n’aura plus besoin d’être conservée en espèces, mais qu’elle pourra être conservée au moyen d’autres garanties, y compris un cautionnement de remboursement de la retenue prescrit.  Vous pouvez accéder au libellé “Holdback Repayment Bond” (Formulaire 5) en CLIQUANT ICI (révisé en mai 2019).

Finalement, la Loi impose de nouvelles obligations aux enterepreneurs et aux sous-traitants qui sont fiduciaires de fonds (en fiducie).  De façon plus spécifique, les fiduciaires sont tenus de déposer les fonds reçus sur le compte de leur contrat/prix de sous-traitance dans un compte bancaire au nom du fiduciaire.  Ils doivent garder des registres écrits avec le détail des montants payés et reçus des fonds des fiducies ainsi que toute autre information obligatoire.  Si plus d’une fiducie est impliquée, les fonds des fiducies peuvent être déposés dans un seul compte; toutefois, le fiduciaire doit maintenir des registres séparés pour chacune des fiducies.

Cautionnements d’exécution et de paiement de la main-d’oeuvre et des matériaux obligatoires :

L’article 85 de la nouvelle Loi Construction Act of Ontario exige que tout entrepreneur qui conclut un contrat public fournisse des cautionnements d’exécution et de paiement de 50% selon les formats prescrits.

Le terme « Contrat public » est défini de façon plutôt large dans la Loi et inclut tout contrat « où le Donneur d’ouvrage est la Couronne, une municipalité ou une organisation du secteur public « au sens large ».  Pour les projets en PPP, la Section 1.1(4)1 de la Loi dit que «...l’accord conclu entre l’entité ad hoc et l’entrepreneur, comme s’il s’agissait d’un contrat de sous-traitance conclu dans le cadre du contrat (cautionnement) ».

Ces clauses ont toutefois été quelque peu modifiées par la réglementation maintenant approuvée par le Cabinet du Ministre. Vous pouvez trouver des informations complémentaires et plus détaillées au niveau des règlements en CLIQUANT ICI. Pour accéder aux copies des libellés de cautionnement prescrits, cliquez sur les liens suivants :

Transition & dates effectives :

Plusieurs membres nous ont posé des questions au sujet des dates effectives et des règles de transition vers le nouveau régime. L’implantation des nouvelles règles se fera par étapes afin de permettre à l’industrie de mettre en place les structures de soutien administratif nécessaires afin d’assurer la conformité à la nouvelle Loi et aux nouveaux règlements. Ainsi, les nouvelles règles seront intégrées en deux phases :

  • 1er juillet 2018 – Pour les modifications qui s’appliquent aux dispositions existantes comme les retenues, privilèges, fiducies et cautionnement.
  • 1er octobre 2019 – Pour les modifications qui nécessitent une période de transition afin de permettre aux intervenants concernés de développer des structures de soutien appropriées telles que les paiements rapides, l’arbitrage et les privilèges contre les municipalités.

Quant aux règles de transition, l’ancienne loi s’appliquera lorsque :

  1. Le contrat a été conclu avant la date d’implantation.
  2. Le processus d’approvisionnement (Appel de proposition, Appel de préqualification, appel d’offres) a débuté (mais est non conclus) avant la date d’implantation.  En d’autres mots, la date butoir ne sera pas la date de fermeture de l’appel d’offres mais plutôt la date d’émission de l’appel d’offres par le donneur d’ouvrage.
  3. Les équipements font partie d’un contrat de location et le bail a débuté avant la date d’implantation.

Cette information est fournie à des fins informatives seulement et n’est pas exhaustive ou officielle.  Il n’est aucunement question ici d’un avis légal et nous prions les lecteurs de lire attentivement la Loi Construction Act of Ontario et la documentation s’y rapportant et de consulter leurs conseillers légaux pour tout avis concernant des problématiques spécifiques.