Document d'information : Bénéficiaires multiples
Introduction
Les contrats de construction prennent habituellement la forme d’une entente à deux parties entre le Bénéficiaire et le Débiteur principal, ou entre le Débiteur principal et le sous-traitant. Occasionnellement, une compagnie de cautionnement recevra une demande afin d’ajouter un Bénéficiaire additionnel au cautionnement. Le Bénéficiaire additionnel n’est pas une partie au contrat et n’a pas la responsabilité légale d’assumer les obligations du Bénéficiaire primaire en vertu du contrat. Toutefois, ils auront des intérêts communs afin que le projet soit complété avec succès et dans ce cas, c’est une pratique courante pour une compagnie de cautionnement d’émettre un Avenant pour Bénéficiaires multiples ou Bénéficiaires additionnels.
Qu’est-ce qu’un Avenant pour Bénéficiaires multiples?
Un avenant pour bénéficiaires multiples étend les bénéfices et les garanties du cautionnement au(x) Bénéficiaire(s) additionnel(s).
L’avenant donne au(x) Bénéficiaire(s) additionnel(s) les mêmes droits que le Bénéficiaire primaire (le Donneur d’ouvrage – entité qui a le contrat avec le Débiteur principal), à condition qu’ils acceptent d’assumer les obligations du Bénéficiaire primaire envers le Débiteur principal cautionné en vertu du contrat.
Chaque Bénéficiaire additionnel est conjointement et individuellement lié pour les mêmes obligations que le Bénéficiaire primaire en vertu du contrat.
Pourquoi un Avenant pour Bénéficiaires multiples est-il nécessaire?
Pour tous les projets de construction qui sont financés de façon importante par des prêteurs, surtout si les prêts de construction et le financement à long terme subséquent sont accordés avec la garantie unique du projet, les prêteurs s’assureront que le projet sera achevé de manière satisfaisante et dans le délai prévu et pour l’usage auquel il est destiné.
Si le Bénéficiaire primaire devient en défaut en vertu de la convention de prêt, les prêteurs peuvent se retrouver avec une perte de leur financement ou doivent investir davantage de fonds pour sauver le projet. Pour cette raison, les prêteurs demandent souvent au Bénéficiaire primaire de céder leurs intérêts/droits dans le contrat cautionné et dans la garantie du cautionnement émis. Dépendamment des conditions du contrat, ils peuvent également exiger le consentement de l’entrepreneur et de la compagnie de cautionnement. Cette cession donne aux prêteurs la capacité de faire respecter les droits du Bénéficiaire primaire contre le Débiteur principal et la compagnie de cautionnement.
Quelles sont les autres parties qui peuvent avoir des intérêts dans un contrat de construction?
Les municipalités;
Les Corporations de la Couronne; et
Les promoteurs immobiliers
Comment cela fonctionne-t-il?
Les cautionnements de contrat sont émis aux noms des parties identifiées au contrat écrit avec le donneur d’ouvrage. Le donneur d’ouvrage est le Bénéficiaire primaire et l’entrepreneur est le Débiteur principal. La compagnie de cautionnement garantit la bonne exécution du contrat par le Débiteur principal au Bénéficiaire, selon les termes et conditions du contrat.
Lorsqu’un avenant pour Bénéficiaires additionnels/multiples est émis, le risque est clairement défini et tous les nouveaux risques potentiels sont atténués par l’avenant. Ceci assure que le cautionnement d’exécution ne constitue pas une obligation pure d’achèvement.
Cet avenant mentionne que, pour réclamer en vertu du cautionnement, tous les bénéficiaires additionnels doivent avoir rencontré les mêmes obligations que le Bénéficiaire primaire devait rencontrer. En d’autres mots, le Bénéficiaire additionnel bénéficie de la garantie de la compagnie de cautionnement en vertu du cautionnement d’exécution. Toutefois, avec l’avenant, le bénéfice vaut seulement à la stricte condition que les obligations de l’entrepreneur, relativement au contrat, comme par exemple le paiement des sommes dues pour les travaux exécutés, ont bel et bien été rencontrées par le Bénéficiaire principal, le ou les Bénéficiaire(s) additionnel(s), ou les deux.
Quel est le format habituel de l’avenant pour Bénéficiaire multiples?
L’avenant inclut les éléments suivants :
- La responsabilité globale de la compagnie de cautionnement est limitée au montant du cautionnement et ne constitue pas une obligation pour chacun des bénéficiaires.
- L’avenant limite l’obligation de la compagnie de cautionnement aux bénéficiaires additionnels en leur procurant une protection, conditionnellement à ce que les obligations du Bénéficiaire primaire aient été rencontrées.
- L’Avenant pour Bénéficiaires multiples devrait être signé et scellé par la compagnie de cautionnement, l’entrepreneur, le Bénéficiaire et le(s) Bénéficiaire(s) additionnel(s) pour accuser réception, et ensuite joint au cautionnement en tant que partie intégrante de l’obligation de la compagnie de cautionnement.
Résumé
Lorsque des Bénéficiaires additionnels doivent être ajoutés à un cautionnement d’exécution, l’Association canadienne de caution recommande que le cautionnement soit émis sur un format de cautionnement à un seul bénéficiaire contenant uniquement les parties nommées au contrat de construction. Les Bénéficiaires additionnels peuvent être ajoutés en utilisant le formulaire Avenant pour Bénéficiaires multiples de l’Association canadienne de caution.
Ce document est destiné à servir de guide général. Ceci ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont priés de consulter leurs conseillers légaux pour une opinion, s’il y a lieu.